商业地产参考

身为一名投资者,首要关注的一定是高回报率的投资项目。相比目前全球房地产市场中表现平平的普通住宅单位,商业地产的投资回报率向来更高,但高回报也意味着高风险,所以在出手时必须谨慎。

双保险优势

在澳大利亚第二大城市墨尔本,购入一间店铺或一间办公室面临的首要问题是入门成本。一间位于内城区零售带的维多利亚时代风格双层店铺要价至少150万澳元(约合158万美元),这对小型投资者而言显然太贵了。

但是,若您在住宅房市场已经小有成就,而且也想多样化投资,那么商业地产便是一个不错的选择。当前在澳洲,年届四五十的夫妇用自主管理的养老金基金买入一间店铺或办公室已经很常见,因为商业地产确有其双保险的投资优势。

如果您不想经营自己的商业地产,可以把它承租给商户,这样您便能轻松获取一个长期稳定的租金收入,各项杂费开支包括市政费和水电费都有人帮您缴。当然,如果您有野心要把自己的商业地块做大做强,您也可以对它们进行二次投资及整合,尤其当您拥有一整排的商业地产时,这种二次投资整合所带来的商业价值是不可估量的。

既然已决定出手,那么在选择商业地产时该注意哪些因素呢?针对此问题,欧普泰恩房地产咨询公司(Opteon Property Group)估价顾问菲罗斯(Rob Fellows)指出了三点建议,分别是土地价值,现有建筑群概况及租户的商业素质。

菲罗斯表示,“作为一名商业地产投资者,投资前期掌握好这三点要素是至关紧要的,这直接关系到后期收益率的高低问题。而把握好这三点要素的关键又在于城市规划和您对目标地产的使用规划。”

要知道,即使把现金放在银行我们也能轻松获得6%的利息,因此面对一处回报率只有5%的房产,其未来的资本收益前景便显得越发重要。鉴于此,在挑选目标时,应该选择那些一楼可以展开零售或其他商业行为,而二楼则可用作公寓住宿或办公室的物业。菲罗斯指出:“既然商业地产本身只能获得5%的回报,那么投资者还需积极发掘商业地产的剩余价值。”

深挖剩余价值

此外,投资商业地产还有两个关键点。其一,如果周边有许多时装店,古玩店及家居用品店,那这个地块的商铺租金一定是高于平均水平。其中的缘由就在于,相比较那些甜品店、水果店,这些店铺的销售额非常巨大,能够承担得起高额的租金。

其二,如果一个商业地块邻近某个大型购物中心,那么,这个大型购物中心必将对此商业地块内的商业开发区,停车场,高速干道等造成商业影响。同时,大型购物中心的存在还将提升消费群体的密集度和上层空间的价值。

针对商业地产投资策略,仲量联行公司(Jones Lang LaSalle)调研咨询总监巴兰坦(Andrew Ballantyne)建议,投资者可以咨询当地的房地产经纪人,以取得目标物业所在地段的“第一手资讯”。

此外,巴兰坦还举墨尔本商铺市场的例子称:“现在墨尔本多数商铺都被控制在小投资者手里,这些

商铺的投资效益如何,投资者是赚是赔,很大程度上取决于这些商铺的二次投资潜力。”同时,菲罗斯也建议投资者可以考虑偏僻地段的商铺。他称,位置较偏的商铺开发不受周边环境的限制,因此有时候能出其不意,创造出不菲的资本增值前景。

房地产服务巨头Savills集团维州分区主管佩登(Nick Peden)则表示,老办公楼也是不可忽视的商业地产,投资者完全可以将其改造成塔式公寓住宅。

如果投资者拥有一栋2-3层10米高的老办公楼,那么办公楼底下的土地显然比老旧的楼房本身更具价值。

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